房地產業仍在持續洗牌，從銷售到盈利、從投資到償債，行業發生了哪些變化？

3月21日，中指研究院發布《2024百強企業研究報告》顯示，剛過去的2023年，百強房企格局持續生變，比如央國企市場份額提升，房企投資高地幾乎與銷售熱點城市重合，剛需置業低迷但高端改善產品熱銷、行業盈利持續下滑等。

報告顯示，2023年，全國商品房銷售額進一步降至11.7萬億元；百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。

銷售不振，行業盈利空間也持續收縮，去年百強房企營業收入均值395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元；同期凈利潤率、凈資產收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。

在行業不斷洗牌的過程中，由于“大而不強”的企業出現掉隊，導致百強企業出現明顯斷層現象，去年銷售金額在2000億元及1000億元左右的房企均出現明顯的規模斷層。

另一鮮明特點是，央國企市場份額不斷提升。因央國企集中布局在一二線城市，加上穩健經營及融資優勢，2023年百強房企中央國企銷售額占比提升至66.5%，較上年提升3.3個百分點。近兩年，央國企拿地同樣較為積極，后續市場份額有望繼續提升。

雖然銷售格局不盡相同，但在投資風格、產品打造等方面，各大房企特征趨同。報告顯示，去年百強企業進一步向一二線核心城市聚集，新增土儲權益面積中二線城市占比達到64.8%，一線城市占比21.0%，三四線城市占比則減少1.8個百分點至14.3%。

從具體城市來看，2023年百強代表企業以銷定投、量入為出，拿地前20城市和銷售貢獻前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長沙和合肥等14個城市均在列。

在這些城市中，哪些對房企銷售貢獻最高？報告顯示，去年上海、杭州、北京、廣州、南京五大城市對百強房企銷售貢獻較高，一線城市中上海銷售貢獻占比提升1.8個百分點至10.9%，廣州和北京銷售貢獻占比微降0.1個百分點但仍居于前列，深圳下降1.1個百分點至3.2%。二線城市中成都、武漢、廈門、天津、西安、重慶、合肥等銷售貢獻均上升。

產品銷售特點上，2023年，剛需置業群體觀望情緒未見明顯好轉，但改善性住房需求釋放。2023年，百強房企90平米以下首置類產品的銷售額占比為12.1%、較上年下降1.0個百分點；90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降0.5個百分點，但占比仍然過半，達51.9%；140-200平米改善類產品表現出較強的韌性，銷售額貢獻率較上年出現較大提升，增加了1.7個百分點；200平米以上產品銷售額貢獻率微降。

在償債能力方面，2023年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為66.1%，凈負債率均值為89.7%，現金短債均值比為1.67，凈負債率較上年增加3.3個百分點，現金短債比較上年增加0.06，有息債務相對規?；境制?，債務平均期限延長，短期債務占比下降。

不同房企的償債能力也出現分化，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動性持續改善；部分混合所有制企業和民企受銷售下滑沖擊現金減少較快。2024年，百強房企到期債券余額超7700億元，其中信用債占比69%、海外債占比31%，流動性壓力仍在。

“后續，企業可利用城市房地產融資協調機制獲得融資，同時做好開發經營工作，增強項目信用。另一方面，把握最新政策，盤活經營性資產，拓展融資渠道，從而增厚安全墊?！眻蟾姹硎?，房企可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，同時可在2024年底之前將經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化影響，房企單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板。未來，面向新周期如何維持有利潤的發展，成為百強企業必須面對的課題。

“輕重并舉將是房企構建新發展模式的重要方向?！眻蟾娣Q，隨著市場由增量轉向存量，房企業務重心將從前端開發向后端運營與服務轉移，企業要把握行業發展趨勢，從“高負債、高杠桿、高周轉”向輕重并舉的開發、運營、服務一體化轉型。

一方面，探索新業務模式，尋求輕資產業務發展空間，通過代建實現輕資產運營與品牌輸出，并積極參與城市更新，或是在商業、產業等方面持續深耕。另一方面，抓住結構性機會，追求開發業務的“有質量增長”，聚焦于產品研發和銷售，實現可持續發展。（記者：孫夢凡 ）